怎麼用
- 選取得方式：一般買賣選「買賣取得」；繼承來的選「繼承取得」，持有期間會跟被繼承人合併計算。
- 填取得日和交易日。兩個都是完成所有權移轉登記的日期，不是簽約日。預售屋交屋後再賣，取得日是交屋時的登記日。
- 填成交價和取得成本（以萬元計）。取得成本是買入價，加上有單據的契稅、代書費、仲介費、買屋貸款在過戶前的利息，以及能增加房屋價值的裝修。
- 選賣屋費用：沒有單據就用成交價 3%（最多 30 萬）；有單據而且比較多，改列實際費用。
- 填土地漲價總數額，可以看土地增值稅的繳款書。不知道先填 0，算出來的稅會偏高。
- 符合自住優惠，或因調職、非自願離職出售，勾選對應的選項。
結果會列出持有期間、適用稅率、課稅所得和應納稅額。
計算方式
房地合一稅不併入綜合所得，賣出後單獨申報、單獨計稅：
課稅所得＝成交價 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額
應納稅額＝課稅所得 × 稅率
- 費用：有單據就列實際費用；沒有的話，國稅局按成交價的 3% 認定，以 30 萬元為限（所得稅法第 14 條之 6）。土地增值稅不能列為費用。
- 土地漲價總數額：按交易當年度公告土地現值計算的部分可以減除（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項）。
稅率（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項）
| 持有期間 | 境內居住者 | 非境內居住者 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% | 35% |
| 超過 10 年 | 15% | 35% |
| 調職、非自願離職等，5 年以下 | 20% | — |
| 自住房地（滿 6 年） | 400 萬以內免稅，超過部分 10% | — |
另外，以自有土地和建商合建、參與都市更新或危老重建後第一次出售，持有 5 年以下也適用 20%，這兩種情況這個工具沒有另外列。
持有期間
持有期間從取得日算到交易日（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5 點）。這個工具以週年為分界：例如 2022 年 3 月 15 日取得，2024 年 3 月 15 日賣出還算「2 年以內」，3 月 16 日起才算「超過 2 年」。2 月 29 日取得的，平年的週年算 2 月 28 日。
適用範圍
房地合一稅適用 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地；110 年 7 月 1 日以後交易的適用 2.0 版的稅率，也就是這個工具算的版本。105 年以前買的房子，賣出時是把房屋的財產交易所得併入綜合所得稅，不適用這裡的算法。
範例
一般出售：2020 年 6 月 1 日買進，2026 年 10 月 11 日賣出，持有 6 年 4 個月 10 天。成交價 1,500 萬、取得成本 1,200 萬，沒有費用單據，土地漲價總數額 20 萬。
- 費用：1,500 萬 × 3% ＝ 45 萬，超過上限，以 30 萬計
- 課稅所得：1,500 萬 − 1,200 萬 − 30 萬 − 20 萬 ＝ 250 萬
- 持有超過 5 年、未逾 10 年，稅率 20%
- 應納稅額：250 萬 × 20% ＝ 50 萬元
持有 2 年的分界：同樣的數字，如果是 2022 年 3 月 15 日買進：2024 年 3 月 15 日賣出算 2 年以內，稅率 45%，要繳 112.5 萬元；3 月 16 日賣出算超過 2 年，稅率 35%，要繳 87.5 萬元。差一天就差 25 萬元。
自住優惠：2016 年 3 月 1 日買進並設籍自住，2022 年 3 月 1 日賣出，剛好滿 6 年。成交價 2,000 萬、取得成本 1,450 萬、費用推計 30 萬、土地漲價總數額 20 萬。
- 課稅所得：2,000 萬 − 1,450 萬 − 30 萬 − 20 萬 ＝ 500 萬
- 400 萬免稅，超過的 100 萬 × 10%
- 應納稅額：10 萬元
如果早一天、2022 年 2 月 28 日賣出，還沒滿 6 年，不能用自住優惠，改按持有超過 5 年的 20% 計算，要繳 100 萬元。
申報期限
不論賺或賠，都要在完成所有權移轉登記日的隔天起 30 天內，向戶籍所在地的國稅局申報，有稅額的要先繳稅再附上繳款收據（所得稅法第 14 條之 5）。逾期申報或漏報會被處罰鍰。
這個工具沒有算的
- 房屋使用權、預售屋轉售（交易日以簽約日為準）、符合一定條件的公司股份交易
- 合建、都更、危老重建的 20% 稅率
- 過去 3 年房地交易損失的減除
- 因土地漲價總數額超過公告現值而可以列為費用的那部分土地增值稅
實際稅額以國稅局核定為準。